[克而瑞]融创、富力债务重组成功,出险房企化债迎转机

2023-01-13 11:17:23来源:中房网

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-01-13
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

??整体债务重组的成功,有利于减少出险房企在一定时期内的偿债压力。

??◎  编辑 / 朱一鸣、汪慧

??1月3日融创发布公告,企业全部10只境内债券(余额合计160.13亿元)的展期方案获债券持有人会议表决通过,成为继富力地产、龙光集团之后第三家实现境内债整体重组的房企。债务重组成为出险房企化债的突破口,在行业引发关注。目前,中国恒大、华夏幸福、中国奥园等多家房企均在积极跟进,掀起一波重组热潮。

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??整体债务重组成趋势,展期是最主流的方式

??债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下,与债权人就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。

??此前,房企普遍采取逐笔展期谈判的方式,但这种方式也给很多企业带来较大的消耗,增加经营压力。随着国内政策环境放松以及市场步入修复期,越来越多的房企选择整体债务重组,这将更明显地作用到债务解压上,有利于集中精力恢复正常、有序经营,抓住机会窗口,对于债务状况严重的出险房企尤为适用。但整体债务重组的难度也更大,企业重组方案的制定与谈判非常关键。

??债务重组的方式主要有:以资抵债(以低于债务账面价值的现金清偿债务、以非现金资产清偿债务);债转股;修改其他债务条件(包括调整债务本金、降低利率利息、展期)以及组合式重组等。

??从近期重组案例来看,展期是比较主流和常见的方式,这也在一定程度表明在政策利好下,债权人对企业流动性修复、销售回暖信心好转。对于出险房企来说,在重组谈判过程中,最重要的是与债权人建立信任,拥有优质资产、增加增信措施对重组方案通过非常有利。


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??重组方式各有长短
方案需根据资产、债务结构而定

??但展期也并非适用于每一家出险房企,因为展期主要是以时间换空间,仅将偿债时间延后,而实质债务压力并未减少,这也意味者企业需要在约定时间内恢复足够的流动性,一般适用于项目变现能力强、资产价值高、流动性释放预期较好的企业。

??若市场修复慢、展期短,作用并不大,特别是对债务状况严重、资产负债率过高的出险房企来说,资金缺口大,仅仅依靠展期,并不能解决问题,普遍会采取组合式重组。


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??重组路径的选择,资产、债务结构是主要依据。以融创中国为例,截至2021年末,总资产为11765.5亿元,总负债为10518.8亿元,资产负债率高达89.4%,非受限制现金仅有143.4亿元,短期有息债务则有2351.5亿元,净负债率飙升至203%,因此能否活下去,减债、降杠杆无疑是一道关口。

??融创中国针对境内与境外债务制定了不同的重组框架,境外债务重组主要是通过“债转股”降杠杆,将现有债务中的30亿至40亿美金及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具,以实现可持续的资本结构。剩余债务兑换为新的美金票据,期限为自重组生效之日起的2-8年。境内债务重组则主要采取展期方式,目前已经重组成功。

??华夏幸福资产负债结构也亟需调整,选择“以股抵债”重组方式,以所持有的下属企业股权注资搭建“幸福精选平台”及“幸福优选平台”,并以两平台股权作为偿债资源,与企业金融债权人及经营债权人实施债务重组,债权人将以不超过400.39亿元债权换取两个平台不超过49%的股权或相应收益权。同时,资产处置计划也在进行,12月26日发布公告称,拟向固安产发产业港投资有限企业、固安产发教育投资有限企业转让四项资产,总价款合计为9.99亿元,本次资产出售交易预计产生约700万元收益。此外,还拟将南方总部资产包以124亿元整体转让给华润置地,以换取现金流继续清偿自身金融债务。

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??债务重组落地仍需观望,自救仍是关键

??对于债务状况越严重的出险房企来说,债务重组落地越早越好,有利于企业尽快向正常经营过渡。但从目前落地状况来说,债券人对整体债务重组仍保持着谨慎态度,部分企业重组方案也一再优化,通过难度尚大。

??值得注意的是,一些出险房企同时面临境内与境外债务重组,由于政策环境、债权人的权益保障不一样,因此也面临不同的难度,这些企业重组方案的制定与谈判并不简单。目前仅有富力地产完成了境内和境外债务整体重组,龙光集团尽管完成了境内债务整体展期,但境外债务展期工作未落地,重组道路还将继续。

??同时,债务重组也不是一蹴而就的事情,无论是展期还是债转股,都只能缓解燃眉之急,最终能否“复活”还是依靠销售回款。出险房企仍应以保交付为主要目标,积极营销、促进销售去化及现金回笼,修复基本盘。

??富力地产、龙光集团、融创中国相继完成境内债务整体重组,在行业引发关注。整体债务重组的成功,有利于减少出险房企在一定时期内的偿债压力,将更多的精力转向经营的恢复中,对于债务状况越严重的出险房企来说,债务重组落地越早越好。

??但目前债权人对整体债务重组仍保持着谨慎态度,部分企业重组方案也一再优化,通过难度尚大。一些出险房企还同时面临境内与境外债务重组,可以说是道阻且长。同时,债务重组也只是能缓解燃眉之急,最终能否“复活”还是要依靠销售回款,出险房企的考验仍将继续。

企业信用

融创房地产集团有限企业

统一社会信用代码:9112011174665940XA

天津融创杰耀置业有限企业

统一社会信用代码:91120111MA07AW8Y4B

广州富力地产股份有限企业

统一社会信用代码:91440101190548279L

海南富力房地产开发集团有限企业

统一社会信用代码:914600007987089046
专 题
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