[克而瑞]盘点32城“保交付”战果,优先纾困销售过半项目刻不容缓

2023-01-12 11:21:29来源:中房网

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-01-12
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

??停工项目越快解决,越有利于抑制消极情绪的蔓延,巩固市场信心,从而稳住后续销售。

??◎  编辑 / 杨科伟 俞倩倩

??去年7月,多地爆发停工断贷事件,致使购房者置业信心再度受挫,楼市复苏进程被打断,为此,中央到地方出台一系列“保交楼”举措。层层利好加持之下,年末大家对32个典型城市290个前期停工项目进行调研,尚有126个项目(占比43%)处于停工状态,保交楼的任务依旧是“道阻且长”。

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??32城近半数126个项目继续停工
二线汉郑昆等超3万套

??从7月11日开始,从中央到地方陆续出台各类“保交楼”金融措施, 据CRIC调研数据,截止2022年12月31日,32个典型城市重点监测的290个项目中,126个项目仍处于停工状态,16个项目间歇式、小范围复工,二者累计占比接近50%。真正全面复工项目仅62个,占总量21%。

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??值得关注的是,32个典型城市停工项目所涉及的尚未交付总建面达到了4532万平方米,尚未交付总套数407956套。

??分能级来看,二线占比近8成,停工项目套数达307819套,总建面达3567万平,因购房者按揭比重较高,销售和房价下行压力更大。三四线一次性付款占比较高,因而整体停工项目数量远不及二线城市。

??分区域来看,中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上;其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建面也达到了100万平方米以上。

??聚焦到单个城市,郑州、昆明因政策起步较早、或因政策纾困力度较大,目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态,郑州复工项目占比接近9成。与之形成对比的当属武汉、西安,据CRIC调研,目前均有10个以上项目处于继续停工状态,西安尚有8个项目为间歇式、小范围复工,距离竣工交付仍有较长时间。

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??专项基金支撑模式最普遍
引入地方国企和金融机构盘活

??回顾7月以来中央到地方的保交楼举措,早在7月28日,中央政治局会议便强调要“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”,这是保交楼首次被写入政治局会议文件。而后8月、11月中央相继推出2000亿专项借款和2000亿再贷款,为保交楼提供资金支撑。

??地方层面,郑州、昆明、深圳等多地已有盘活停工项目落地。郑州9月开启大干30天保交楼行动,政府推出组合拳:一,申请专项借款,郑州住房保障系统已获得首批70亿元专项借款资金支撑,并得以足额拨付至具体项目的政府监管账户;二,地方银行配资,郑州银行专项借款配资投放约18亿元,争取中原银行“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元,拨付平台企业32.6亿元。三,企业自救,企业通过处置未开发土地、在建项目和资产、企业股权等方式瘦身自救,全市房地产开发企业通过瘦身自筹资金125亿元,涉及78个项目。

??从具体模式看,实施“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金的“4+1”模式。目前以统贷统还模式为主,政府信用担保借款,不足部分,政府找银行融资,统一借贷,统一偿还。据官方数据显示,9月6日-10月6日郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中,有145个项目实现全面、实质性复工。而据CRIC调研,情况也与官方公布数据结论大体相仿,获取纾困资金的项目,大部分已实质性复工,重新开工项目占比接近9成。

??目前来看,成立纾困基金是多数城市针对当前停工项目较为普遍的模式,湖北省资管也与浙商资管联合设立50亿元纾困基金,加大对全省不良资产的收购、处置力度。而纾困基金的确能够提供债券、并购等多种方式,操作和信贷求助、收并购相比更为灵活,可以有效保护卖出人,因而得到了较为广泛对的应用。

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??此外,其他城市还采取协调引入区域国企和金融机构来盘活项目。譬如恒大位于深圳的4个项目引入了深圳国资委旗下的龙岗安城投为合作方助力“保交付”。再如位于昆明的佳兆业城市广场,则引入中铁诺德成为该项目代建商等。

??从目前落地情况看,的确取得了阶段性成果,譬如郑州多数项目处于部分复工状态,但是值得引起高度关注的是,目前在纾困项目和纾困企业的过程中也暴露出一些问题:一方面仅有爆雷企业才能申请纾困基金用于保交付,未爆雷房企并不在纾困之列。另一方面,无论是纾困资金,还是风险处置专班,原则都是“救项目不救企业”,且要求项目债务“新老划断”,实则无法改善企业流动性,这也倒逼部分规模房企不得已加入“躺平”行列。

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??纾困资金应优先帮扶销售过半项目
去化欠佳类可以暂缓

??为了更好解决这类乱象,短期建议针对不同项目当前的工期进度、责任主体展开针对性措施:

??一是销售进度已超过50%,开发商因监管过严导致其监管账户中的资金被占用,无法顺利支付工程款的项目,针对这些项目,应当适度松绑预售资金监管,保证已售房源的按揭贷款全部发放,从而优先支付工程款,确保工程的正常运行,与此同时加速其预售证审批进度,允许开发商继续卖房,以卖房的房款优先支付工程款,从而促进其自身形成良性循环。

??二是销售进度过半,开发商因违约、爆雷等原因已无力承担后续工程费用,因而导致项目进入停工阶段。这是纾困资金应当重点支撑和扶助的对象。这类项目涉及购房者较多,若不妥善解决,后续可能引发购房者断贷、银行坏账、政府民生等一系列连锁的负面效应。主要纾困模式大体可以分为以下几类:

??(1)专项借款模式,由银行发起一笔低息或无息的项目贷款或是专项纾困贷款。这笔贷款主要用于工程完工款项,金额并不会太高,以一个体量为10万平方米的小区为例,从预售到完工基本建安费用仅需1亿元就可以保证项目的顺利完工,这笔专款主要是负责企业从工程节点开始到完工的款项,并非用于支付企业前期拖欠各方主体的应付款。

??同时,政府主体也应当出台辅助性政策支撑项目的顺利完工,中央适度贴息给银行,而地方政府则可给予一些税费减免类的支撑,譬如政府在预收税款中的所得税可以作为纾困之用。

??(2)类似于郑州纾困基金模式,撬动社会各界力量资金,有效注入房地产项目,盘活项目的流动性,主要的资金来源有政府,央企、地方资产管理企业,地方国有企业,金融机构,房地产企业、建筑企业等等。可以选择净资产较高,救助风险相对较低,容易盘活容易获得收益的项目。

??(3)巧妙利用第二支箭,鼓励债权收购和对企业发债进行相应的政策支撑。对于近期部分民企获得中债信增企业支撑的的债券融资,比如储架式注册发行要保证其落地的可能,适度增加涉房融资的审批总量,不在获得额度和具体发行之间设置关卡。

??(4)合理运用第三支箭,对于部分企业允许股权转让和鼓励股权融资。政府或是第三方资管企业牵头,促成企业间收并购。股权融资则包括恢复涉房上市企业并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市企业再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。

??三是针对目前尚处于开工初期,销售进度不足10%且所处城市楼市行情较为惨淡的项目,强行开工意义不大,建议在风险可控范围内允许购房者退房,以开发商当前资金监管账户中的资金支付退房成本,以达到及时止损的目的。

??若开发商无足够充裕的资金支付退房款,地方政府可依据自身实际情况,转变出险的企业(项目)的资产的性质、用途等属性,缓解企业流动性压力。主要有棚改、保障性住房(人才公寓、安置房等)、土地回收等模式。若实在无变通方法,也可选择暂且搁置,等待日后逐步化解。

??停工项目越快解决,越有利于抑制消极情绪的蔓延,巩固市场信心,从而稳住后续销售。事实上,经历了2022年的深度调整,当下政策重点还是应当稳市场,保住市场主体的同时增强市场信心,避免持续下滑行情,只要当前市场能够稳住,后期辅助一些实质性利好政策,压缩供给并累积需求,以时间换空间,房地产行业还是会迎来稳步修复和高质量发展阶段。

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